品牌故事

大台南不動產
The great tainan real-estate

榮獲86年十大傑出仲介金鼎獎

在地老字號,在地生根

在地老品牌,在地深耕

      

    『大台南不動產』成立於民國八十四年,成立之初公司名為『地泰房屋』,當時採普專;單位責任制。當時的房屋仲介公司大都為樓面式經營與管理,地泰房屋基於商圈經營與交易透明化的理念,由樓面式走向店頭式的經營,並建立了良好的品牌形象。

    所謂普專即是普通專員,有底薪但低獎金且有一定之責任額,公司對專員施以軍事化管理,以服從領導、業務導向為教育訓練目標。單位責任制設主管一人,下設開發主任一人,再下設開發專員二人,專責開發案源及對屋主的回報與議價;另設行銷組長一人,再下設行銷小姐二人,專責接聽電話帶看與房屋現場之駐現。開發與銷售各自應付掌控買賣雙方再向單位主管回報,經由單位主管統籌運作買賣雙方,創造利潤。此即房仲業早期所謂的金三角。而單位主管負責單位的ㄧ切管銷,包含責任管銷與單位人員之薪獎、廣告費與電話費等,如同目前之店頭式公司之經營管銷。業績扣除ㄧ切薪獎管銷後,若有盈餘,單位主管可領50%之獎金;若虧損則主管需開立本票以示負責,待下月補足虧損。

    民國八十六年買氣逐漸下滑,台南市各房仲業者慘澹經營,地泰房屋發起了《策略聯盟》,結合了十三家業者共同成立『大台南不動產聯盟』,成立宗旨為《結合同業資源、共同創造商機》。頓時在台南市造成炫風與聯賣潮流,打破同業是冤家的觀念,集結而成同業是親家。不僅同業案件聯賣交流,也共同辦理教育訓練,每月同業聯誼聚餐。聯盟的公司也各自把原本的公司名稱招牌拆下來,改換成『大台南不動產聯盟』,後來正式定名為『大台南不動產』。以共同的名稱對外開發與行銷,然而運作與財務則各自獨立。

並共同訂立經營理念與行為準則:

(一)經營理念:

1.交易安全化

2.價格合理化

3.服務親切化

4.事業生活化

5.經營商圈化

6.組織創新化

(二)行為準則

        快樂、關懷、成長、積極、責任、榮譽

    民國八十八年立法院通過不動產經紀業管理條例,嗣後不動產仲介業者均應依此條例規定,執行不動產仲介或代銷業務相關從業人員,必須取得專業證照或證明。大台南不動產各公司均派員參加不動產經紀人考試,成績斐然。然而景氣面逐漸惡化,成交率下降,各公司大都為普專公司,管銷相當大,入不敷出,遂逐漸改為高專公司,以降低管銷。

    所謂高專即高級專員,沒底薪或僅有些許車馬費而領高額獎金。目前台南市房仲業除信義房屋外,其餘大都為高專。各家公司高專的獎金亦有很大的落差,全國性知名品牌公司的高專獎金由35% ~ 50%;地方性獨立品牌公司的高專獎金由60% ~ 80%。另台南地區又發展出一種更超乎高專的高高專,即所謂靠桌或靠行,每月繳交公司3000元,不用進入公司上班打卡,若有成交可領90%的獎金。

原本不景氣的環境在民國八十九年遇到921地震,斷層帶議題燃燒,使買氣蕩入谷底;九十一年又遇到SARS疫情擴散,更使買氣降至冰點,很多房仲公司紛紛關閉,大台南不動產原本十三家的聯盟公司,最後僅剩地泰房屋發起店。為了傳承『大台南不動產』這品牌,地泰房屋變更公司登記改為『大台南開發股份有限公司』,以『大台南不動產』之品牌名稱對外繼續營業。目前『大台南不動產』已發展成在地知名品牌,並以《在地老字號,在地生根;在地老品牌,在地深耕》之訴求,深獲大台南地區之業主與同業之回響與支持。

公司編制

大台南不動產目前共有三家店,一家是母公司,二家是半直營細胞分裂連鎖化組織型態,所謂《半直營細胞分裂連鎖化組織型態》是在辦公場地、人員組織、營運型態、運作方式上,採直營與加盟兩樣折衷方式,與直營、加盟方式大約相同。「細胞分裂」與「企業內人員創業」相同,指甄選公司或與公司有關之優秀人才,經審核通過後輔導開業創業。公司提供百分之五十的創業股分資金,其餘百分之五十的資金由創業人員自行負擔,共同開店創業。公司提供原有的軟體設備與輔導,其餘營運作業與加盟方式相同。



(一)經營理念:

1.交易安全化

2.價格合理化

3.服務親切化

4.事業生活化

5.經營商圈化

6.組織創新化

(二)行為準則

       快樂、關懷、成長、積極、責任、榮譽

 








 

   

    大台南不動產創立於民國 八十四 年九月,專營大台南地區房屋仲介買賣、土地介紹開發,在地老品牌,在地生根,在地的服務,在地深耕。秉持誠信、誠懇、專業、認真、負責的態度服務顧客,確保交易快速、安全,在大台南地區深獲好評。民國86年榮獲十大傑出仲介金鼎獎。

台灣房仲業步入現代化經營是近十幾年的事,大型連鎖仲介公司不斷的推出服務內容,從交易安全制度,諸如成屋履約保證、付款保證至售後服務,如漏水保固、半年之瑕疵擔保責任等,這些對品牌形象的提升及商譽的塑造有其積極的意義。而直營體系之公司對品牌形象的積極塑造,可說投入最多。

    大台南不動產在台南地區算是老品牌、老字號,十幾年的經營沒擴大經營規模,實屬憾事。現值台南縣市合併升格時機點,到處都可聽到「大台南」,似乎在為「大台南不動產」打響知名度,而且縣市合併升格也將會為「大台南地區」房地產帶來很多的增值空間與利多,「大台南不動產」應順勢利用此時機點,擴大經營體系,學習其他全國性知名品牌發展加盟或直營體系。

    大台南不動產現擬定展店之策略,創新發展事業規模,在舊有的事業體中,再創新、創業:

一﹑設立管理處

    要發展組織與事業規模必須有強大的後勤支援,要有專屬團隊,所以必先成立管理處,管理處應包含如下之部門或職責:

(一) 加盟發展部門(或職責)

    需有專人去推動加盟或連鎖之發展,並與加盟或連鎖店保持互動,針對加盟或連鎖體系以及各店的需要,適時回報與支援。定期辦理聯誼活動促進各店之交流與情誼,並辦理各類競賽與激勵,使各店有良性的競爭與互動。

(二) 教育訓練部門(或職責)

    房仲業的最大資產是人力資源,人力資源要有效的利用必先做好教育訓練的工作,包含新人教育訓練、資深人員在職訓練以及店長或店東的再成長教育訓練等,有計畫的教育訓練就能產生優質的服務團隊。

(三) 資訊管理部門(或職責)

    資訊管理部門分為對內與對外,對內包含各類資訊的搜集與傳達、各種契約書類的研究與改進等,甚至對人員的管理與教育也可有效的利用資訊科技;對外包含電子商務的管理與運用、聯合印製廣告文宣與派發、各類媒體的廣告宣傳與方法等。

(四) 社會福利部門(或職責)

    取之社會、用之社會,在經營事業的同時,亦應適時的回饋社會,積極參予社會公益活動,如各類的急難救助、獎助學金的設立、甚至社區環境的清潔維護等,一方面做公益活動,一方面對品牌形象的提升有正面的加分作用。

二﹑學習全國性房仲品牌服務品質與Know How

全國性房仲品牌公司的服務品質與 Know How 已趨成熟,無論是公司營運策略、品牌形象的營造、人員服務品質與教育訓練、全面性 e化服務,甚至薪獎制度、福利與升遷制度等都是值得學習,並以人性為出發點,去制定適合自己公司的經營策略與管理制度,朝永續經營的方向邁進。

三﹑發展連鎖體系

品牌的建立需要時間與策略,良好的品牌形象能獲的消費者的信賴,尤其是房屋買賣,消費者一輩子或許僅買賣一二次,所以更會慎選值得信賴的房仲品牌, 因此發展品牌、建立優質形象是房仲業的首務,大台南不動產更應朝此目標前進,而要發展品牌策略,初期應以直營為主、加盟為輔,待品牌形象與服務品質建立後,即可全力發展加盟體系。

(一) 以直營體系為主

    直營體系的制度規章較易統一與管理,有助於整體形象的提升。分店的建立可鼓勵員工創業或開放認股,亦即讓員工企業內創業、讓員工參與事業的成長,以細胞分裂的方式發展直營、拓展分店,讓分店的店長或員工也是股東,大家一起為自己的事業努力。

    地點的選擇,初期以縣市交界附近為主,因台南縣市合併升格後,都會區的商圈勢必擴大,市區的房價也會比郊區高很多,一般中下階層的消費者會選擇郊區為主。其次,以原本的台南縣鄉鎮為主,因交通建設的改善,會拉近城鄉距離,所以鄉鎮不動產的交易亦會較熱絡。而且全國性房仲品牌過度集中於台南市區,大台南不動產很難與之競爭,唯有另開闢新戰場,由郊區與鄉鎮出發,才能開拓另一片藍天。

(二) 以加盟體系為輔

直營連鎖系統,隨著分店數量增多,財力負擔也越沈重,故發展受到限制,所以直營體系建立品牌形象後,應積極發展加盟連鎖。加盟連鎖系統,因總部僅對加盟者收取品牌使用權利金及服務月費,不需要負擔加盟店的營運成本,而且加盟店或直營店數量越多,共同廣告負擔越輕,對知名度的開拓與品牌形象的建立越容易。

大台南不動產適逢縣市合併升格的時機點,要打響市場知名度、開創商機有因勢利導之便。但「大台南不動產」屬於地方性房仲品牌,日後若發展順利,在大台南地區佔有一席之地,而想擴大經營版圖,往全國性房仲品牌發展,是否會受限於品牌名稱,則是經營者所需思考的課題。

(三)廢除靠行(靠桌)制度

民國90年大台南不動產首創靠行制度當時房地產低迷,而且「不動產經紀業管理條例」通過後,「人必歸業、業必歸會」,一些在市場上跑單人員為求合法化,遂向合法公司靠行(靠桌)每月繳交三千元靠行費用,利用合法公司的名稱在外獨立作業。但這些靠行人員素質參差不齊,而且在外營業行為公司無法完全掌控,有可能會產生一些弊端而影響公司形象。大台南不動產應廢除此制度,以免日後辛苦建立的品牌形象受影響。

若礙於各種情境因素無法廢除靠行制度,則須有效、積極的管理靠行人員,定期開會了解靠行人員目前在外運作情形;各類契約書、合約書的管理;案件成交一律在公司簽約,讓公司了解狀況;並辦理教育訓練提高本質學能,讓靠行人員與公司一起成長。

四﹑健全福利制度

    除薪獎與升遷外,應加強各類教育訓練,並做好完善的福利制度,如國內外旅遊、慶生會、婚喪喜慶禮金慰問金等,尤其是勞健保與團保。一般房仲公司大都是高專制,沒底薪、高獎金,所以一般房仲公司都只有團保,沒有勞健保,人員沒業績就沒保障。大台南不動產應本著照顧員工的心境,為員工辦理勞健保,讓員工能專心、放心於工作。

五﹑提升服務品質

    服務品質是顧客評價最關鍵的因素,服務品質的提升對公司品牌形象與整體業績有正面的影響,顧客的口碑如江河大海能載舟亦能覆舟,所以要提高顧客滿意度,建立好口碑,必須從服務品質去努力,以下提供大台南不動產做參考:

(一) 建立標準服務流程

    明確定義與規範標準服務流程,讓員工知道如何服務顧客,在做服務時能得心應手,一次就把服務做好。在標準服務流程裡也並非一成不變,要因人而異而有彈性,傾聽顧客的聲音、了解顧客需求、傳遞最佳的服務,以滿足顧客的期望。建立顧客關係管理、注重售後服務,並讓顧客填寫服務滿意度調查問卷以改進服務品質。

(二) 創新服務品質與品項

    因為需要,所以創新,隨時站在顧客的立場創新或改進服務品質與品項,與顧客互動,了解顧客的需求與需要,讓顧客滿意,甚至建立客製化服務以滿足顧客的需求與需要。勇於面對顧客的問題,在處理顧客之要求、疑問及抱怨時要有關懷性與迅速性,並具備化解危機的能力,要做到和顧客零糾紛以免影響商譽與品牌形象。要精耕公司商圈附近之社區,培養社區人脈,建立商圈顧問。也可把顧客列為商圈顧問給予適當的利潤回饋,服務過的客戶好的口碑遠勝任何的廣告宣傳。在店頭的設計佈置上,要清爽、明亮、尊貴,使顧客來到公司沒壓力感,氣氛輕鬆就好像自己的地方又備感榮幸。 

(三) 培養優質的服務團隊

    房仲業是人力市場,是以“人”提供服務,所以要僱用與培養具有服務的才華與熱誠之員工,以提供完善的服務。因員工是第一線接觸客人的人,其服務品質之良謐,直接影響客戶之評價。對員工的考核除以業績為基準外,更須參酌其是否具備服務的才華與熱誠,淘汰服務品質不佳的員工,建立優質的服務團隊與文化。





  





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